主持人:听众朋友们,大家好!欢迎您收听《政风行风热线》节目。

今天我们节目组请到的嘉宾是:县住房和城乡建设局副局长夏少青同志,专门就人民群众生活密切相关的住房和城乡建设问题,与广大听众进行现场咨询解答。请您关注我们的节目,同时,真诚地欢迎县住房和城乡建设局副局长夏少青同志来到“政风行风热线”节目直播间。

夏局长:主持人好!听众朋友们好!我是建湖县住房和城乡建设局副局长夏少青,很高兴来到《政风行风热线》,就广大市民关注的住房和城乡建设问题进行交流,并欢迎广大听众对我们的工作多提宝贵意见和建议。

一、房屋开发管理方面

1、夏局长你好,购买商品房要注意哪些问题?

当前房地产市场中,特别是购买预售商品房过程中,开发商利用大量的广告、违规进行预售、签订存有缺陷的商品房买卖合同,损害消费者合法权益的情况时有发生。针对目前商品房交易过程中,部分开发企业存在着经营不诚信、承诺不落实的问题。包括:房屋面积缩水、逾期交付使用、逾期办理产权证等;更为严重的是,部分开发企业在未取得《商品房预售许可证》的情况下,违规收取诚意金、会员卡等预订性质的款项,为使广大消费者在购买商品房时做到“明白置业、放心置业、安全置业”,根据相关法律法规,提醒广大消费者购房时特别注意在下见几方面问题:

不轻信口头宣传和承诺

对房地产开发企业的前期广告宣传、销售人员口头承诺,购房者应谨慎辨别。无法确定宣传和承诺是否能够兑现的,最好要求开发企业以书面合同形式予以确定,不写进合同条款中的事项发生纠纷后,很难受到法律保护。

查看相关证照是否齐全

主要看开发商的“五证”是否齐全:

(1)《国有土地使用权证》

(2)《建设用地规划许可证》

(3)《建设工程规划许可证》

(4)《建筑工程施工许可证》

(5)《商品房预售许可证》

另外,购房者还要查看开发商的营业执照和资质证书。  

低价销售的房源,要进行房源核实

当前,有些工抵房以低于成本价进行销售,消费者就应当要提高警惕,不要轻信销售人员,应当对楼盘情况进行详细了解,除了价格、面积、户型、周边环境和小区的配套设施以及售后服务,对房屋的供水、供电、供气、绿化等都要进行详细的咨询。此外,对开发商的综合实力、诚信度以及物业公司的口碑也要多方了解。消费者可以到我单位查询所购房屋情况,要看该房是否为抵押或被查封房源,如该房被抵押或查封,则不能进行买卖。

慎交购房资金

对未取得《商品房预售许可证》的房屋,千万不要以认购、购买VIP卡、诚意金、会员卡等方式向开发企业缴纳预订性质的款项。对已取得《商品房预售许可证》,在签订商品房买卖合同时应将首付款(含定金),凭《新建商品房预售资金缴款通知书》到监管银行或托管银行,直接存入商品房买卖合同中约定的监管账户或托管账户。

审慎签订商品房买卖合同

购房人在查询所购房屋的真实情况后,可与开发商签订网上购房合同。在签订购房合同时务必仔细审阅合同内容,尤其注意买卖双方在合同条款上权利和义务是否对等,应将开发商的承诺、销售广告或宣传资料上明示的事项、配套设施设备、约定的误差范围、不动产权证取得的期限以及商品房的质量违约责任等内容落实为书面合同条款,不能按销售人员指定签字的地方就签字,我们在合同签字的地方也有黑体字提醒,请一定要看清合同条款。

积极维护合法权益

购买商品房后一旦发生纠纷,消费者要及时与开发商协商,协商不成的,可按照合同约定方式向人民法院起诉或者向仲裁委员会提起仲裁。

以上就是购房者在购买商品房时需要注意的一些事项。买房是一件大事,购房者要多了解、多观察,万万不可轻率。如有问题可咨询:86285488

2、夏局长你好,商品房交付要达到什么条件?

答:根据《建设工程质量管理条例》规定,商品房需经验收合格后方可交付,未经验收或验收不合格的商品房不得交付。在商品房买卖合同中有约定交付的标准,在取得主管部门核发的建设工程竣工验收备案证明文件,取得商品房实测报告方可交付。在交付时需向相关部门交纳契税和房屋公共部位维修基金,然后即可申请办理不动产权证。购房户要积极申请去办理不动产权证,如不按时办理产权转移,一旦开发企业被法院查封,所购买的商品房就有可能被法院查封等情况,所以购房户一定要即时办理不动产权证。对配套设施不全的房屋或未经验收合格的房屋,购房者要拒绝收房。如果一旦收房,基本的生活水、电、气等将得不到保障,提前收房装修入住房将存在极大的安全隐患。

3、夏局长你好,购买商品房应签什么样的合同?

答:从2007年1月1日起,申请预售许可的项目,销售商品房必须签订网上打印的合同。合同是由住房和城乡建设厅与江苏省工商局联合制定的格式合同,合同条款空白处是由开发企业填写,但购房业主需认真看清条款后,双方权利义务要对等才能签字,以前有好多业主在签订购房合同时往往因为内容较多,而忽视了合同内容,在一旦发生纠纷后,往往难以维权。

4、夏局长你好,现在购买一套二手房,需要注意哪些问题?

答:购买二手房首先要到行政服务中心三楼存量房交易窗口签订存量房网签合同,买卖双方需带身份证、结婚证,卖方还需提供不动产权证原件,供窗口核查是否被法院查封或抵押。如被法院查封,则不能进行交易。交易资金建议交到托管账户进行托管,以防在交易过程中出现法院查封或其他不可预见的情况,无法完成房产过户导致资金无法追回的情况。如交易资金未托管的,在交易过程中因法院查封不能交易和卖方交易后不能取得房款的,风险责任自行承担。如需贷款购房的,则交易资金全部要进行托管。

二、住房保障方面

1、夏局长你好,哪些人员可以申请公共租赁住房?外来务工人员和新就业大学生可以申请吗?

答: 县城常住户口满一年以上的住房困难家庭户可以申请公共租赁住房。外来务工人员和新就业大学生在符合条件的情况下可以申请公共租赁住房。

2、夏局长你好,请问下我们建湖公共租赁住房的租金标准是什么?可以减免或少缴租金吗?

答:公共租赁住房租金的具体标准为:

⑴政府投资建设的公共租赁住房(水上人家、华亭锦苑)租金标准分别为:

①低收入家庭:住房1.2元/月•平方米;附属非机动车车库0.6元/月•平方米。

②中等偏下收入家庭:住房4.8元/月•平方米,附属非机动车车库3元/月•平方米。

⑵政府投资收购的公共租赁住房(森达公租房)租金标准分别为:

①低收入家庭:住房1.8元/月•平方米;附属非机动车车库0.9元/月•平方米。

②中等偏下收入家庭:住房7.2元/月•平方米,附属非机动车车库4.5元/月•平方米。

另外,公租房租金可依据《关于调整和完善住房保障标准的通知》(建住字﹝2018﹞63号)文件中“差别化收取公共租赁住房租金”的规定收取。

符合下列条件之一的公共租赁住房的租金按30%收取:

(1)连续享受城市最低生活保障2年以上;

(2)、年满60周岁的孤老;

(3)、连续持有《特困职工》2年以上的特困企业特困职工;

(4)、持有《中华人民共和国残疾人证》的一级残疾人。

承租人及户籍内家庭成员(指配偶、直系亲属及有合法收养关系、监护关系的人员等)中患有经当地二级甲等以上医院认定为癌症、白血病、尿毒症、系统性红斑狼疮、重大器官移植等重大疾病的家庭承租公共租赁住房的租金按50%收取。

3、夏局长你好,申请住房保障时,家庭收入方面有什么规定吗?

答:申请住房保障的时候,对家庭收入标准也是有规定的,目前我们建湖住房保障的对象是中等偏下收入住房困难家庭。2019年,我局联合县财政局、县民政局出台了《关于调整和完善住房保障标准的通知》(建住字〔2019〕53号),文件规定:城市中等偏下收入家庭人均收入标准由原来的2000元/月,调整至2300元/月。其中低收入家庭人均收入标准由原来的1500元/月,调整至1700元/月。

4、夏局长你好,低保家庭,没有住房,一家三口就靠低保生活,可以申请低收入公共租赁住房吗?申请低收入公共租赁住房的具体条件有哪些呢?

答:可以到你户口所在社区去申请,社区会根据你的实际情况来审核你是否符合低收入公共租赁住房申报条件的。

申请低收入公共租赁住房保障(包括低收入公共租赁住房租赁补贴)需同时符合以下条件:

1、夫妻双方至少有一方具有1年以上县城(镇、区)非农常住户口;

2、家庭收入符合县政府划定的低收入家庭认定标准;

3、无房或现住房面积符合县政府规定的住房困难标准;

4、申请住房保障的家庭成员之间必须具有法定的赡养、抚养、扶养关系,且共同生活。

5、夏局长你好,公共租赁住房我暂时不住,可以出租吗?

答:依据《公共租赁住房管理办法》相关规定,无正当理由连续3个月以上未在承租的公租房居住应当退回公租房。所以公租房自己不住应该主动退回更不可以出租的。

6、夏局长你好!我如果购买了商品房,需要退出保障房吗?

答:公租房是保障住房困难家庭的,当保障对象住房条件发生变化时必须要退出当前承租的公租房,让更多的住房困难家庭享受住房保障政策。

三、住宅室内装饰装修管理方面

1、夏局长你好,住宅室内装饰装修活动中,禁止哪些行为?

答:根据住建部《住宅室内装饰装修管理办法》第五条规定,住宅室内装饰装修活动,禁止下列行为:

(1)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,变动建筑主体和承重结构;

(2)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;

(3)扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;

(4)损坏房屋原有节能设施,降低节能效果;

(5)其他影响建筑结构和使用安全的行为。

该办法所称建筑主体,是指建筑实体的结构构造,包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。该办法所称承重结构,是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点,包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。

2、夏局长你好,装修人从事住宅室内装饰装修活动,未经批准,不得有哪些行为?

答:根据住建部《住宅室内装饰装修管理办法》第六条规定,装修人从事住宅室内装饰装修活动,未经批准,不得有下列行为:

(1)搭建建筑物、构筑物;

(2)改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗;

(3)拆改供暖管道和设施;

(4)拆改燃气管道和设施。

以上所列第(1)项、第(2)项行为,应当经城市规划行政主管部门批准;第(3)项行为,应当经供暖管理单位批准;第(4)项行为应当经燃气管理单位批准。

3、夏局长你好,装修人在住宅室内装饰装修工程开工前,应如何申报登记?

答:根据住建部《住宅室内装饰装修管理办法》有关条款规定,装修人在住宅室内装饰装修工程开工前,应当向物业服务企业办理登记手续,物业服务企业应当告知装修人住宅装修的禁止行为和注意事项。非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修,应当取得业主的书面同意。装修人对住宅进行装饰装修前,应当告知邻里。

4、夏局长你好,装修人在办理申报登记手续时需提交哪些材料?

答:申报登记应当提交下列材料:

(1)房屋所有权证(或者证明其合法权益的有效凭证);

(2)申请人身份证件;

(3)装饰装修方案;

(4)变动建筑主体或者承重结构的,需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案;

(5)搭建建筑物、构筑物的;改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗的,应当提交城市规划行政主管部门的批准文件;拆改供暖管道和设施的,需提交供暖管理单位的批准文件;拆改燃气管道和设施的,需提交燃气管理单位的批准文件;改动卫生间、厨房间防水层的,应当按照防水标准提交施工方案;

(6)委托装饰装修企业施工的,需提供该企业相关资质证书的复印件。非业主的住宅使用人,还需提供业主同意装饰装修的书面证明。

四、燃气方面

1、夏局长你好,现在天然气是否也可以在网上进行充值,不用再去营业厅了?

答:昆仑燃气公司从2019年已开始逐步推广使用物联网表,即市民可在网上自行充值,我县2019年后新建的小区已开始全部安装物联网表。老旧小区也在逐步更换中,对使用期限到期的表将免费更换;未到期的表,如市民需要更换,可以直接到昆仑公司营业厅申请,更换费用由用户承担(大约400元左右)。

2、夏局长你好,现在还有很多老旧小区还没有接通管道天然气,什么时候能开通?

答:为了让天然气这一清洁能源惠及更多市民,在新建小区同步配套天然气的基础上,同时加快对老旧小区的改造。各燃气公司每年都有相应的小区改造计划,截止2019年底,全县已完成120个老旧小区改造,配套30000 户用户,占全县老旧小区90%。目前还未改造的小区主要原因有:1、暂无燃气主管道接入点;2、没有安全的天然气管道铺设路径以及调压装置放置地点,不具备施工条件;3、部分小区业主配套意愿不高,达不到开户率。针对这些问题,我局作为主管部门,将全力要求并督促建湖各燃气公司加快完善管网布局,积极实施改造计划,克服困难,待具备施工条件,立即组织配套安装。

3、夏局长你好,燃气公司客服人员服务态度不好怎么提升?

答:我局要求燃气公司加强服务意识,做到微笑服务,遇到问题要和顾客慢慢解释;要本着为客户服务的态度对待群众,履行公司对社会的服务承诺,提供人性化、精细化服务,让群众提供材料时要拿出一次性告知清单,让群众少跑腿,提高办事效率。

4、夏局长你好,在燃气监督管理方面有什么举措?

答:我局在接到投诉后,第一时间安排人员到现场查看,如情况属实,立即要求市民进行整改,并加强安全教育,提高市民的安全意识;对于拒不改正的,加大处罚力度,对于经常出现的共性问题出台文件以此加强燃气行业管理,避免问题反复出现,并将处理结果及时告知信访者,确保人民群众生命和财产安全。

五、物业管理

1、夏局长你好,有人拆改房屋结构怎么办?

答:根据规定,凡变动建筑主体和承重结构、改动防水层或超出规范增加楼面荷载等影响房屋结构安全的住宅装饰装修行为,房屋所有人或使用人必须提出书面申请,并提供房屋所有权证明材料、原房屋设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案施工图等,到房屋安全鉴定机构办理装饰装修结构安全审批手续,取得《房屋装饰装修结构安全核准书》,按上述规定办理备案登记后,方可组织施工。

未经批准,任何单位和个人不得擅自拆改房屋主体结构、承重墙体、防水层、管道及其它设施。凡未经申报登记并取得《房屋装饰装修结构安全核准书》进行装饰装修拆改房屋主体结构或承重结构的,房产执法监督机构应责令其恢复,并依据有关规定给予行政处罚。因此,若有人拆改房屋结构,相邻业主可通过物业服务企业制止并上报房产行政主管部门实施行政处罚。

2、夏局长你好,业主能否不按规定或约定封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚?

答:封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚等行为看似是业主自家的事,但是会影响小区的环境和整体外观。一个环境整洁优美的小区不仅使居住其中的业主感到舒适,而且能起到提升物业品质、使其保值增值的作用。为了维护公共安全和公众利益,业主封闭阳台、安装防护栏时,都应遵守《临时管理规约》和小区有关规章制度的规定。

3、夏局长你好,楼上邻居违法装修导致房屋渗漏怎么办?

答:楼上邻居违法装修导致房屋渗漏,相邻业主及时将情况反映给物业服务企业,物业服务企业应当制止,制止不了的应及时上报房产行政主管部门,依法查处。

根据《住宅室内装饰装修管理办法》规定,住宅室内装饰装修活动,禁止将没有防水要求的房间或者说阳台改为卫生间、厨房间;将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的,或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的,对装修人处500元以上1000元以下的罚款,对装饰装修企业处1000元以上10000万以下的罚款。装修人同时负责修复和赔偿。

物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反规定的行为而不及时向有关部门报告的,由房管部门给予警告,可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服费2至3倍的罚款。但是物业服务企业已按合同的约定和法定的义务履行了职责,不存在管理上缺陷,则物业服务企业就不应当承担责任。

4、夏局长你好,业主办理入住手续后未使用的物业即空置物业,这类闲置房屋的物业服务费应不应该交纳?

答:应该交纳。物业管理建筑区划内因各种原因,或多或少的都有一些尚未入住或闲置的房屋,由于公共性服务的对象是全体业主和业主拥有的物业,无论业主入住与否,物业服务企业仍然按照合同约定提供对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的服务项目,管理和服务成本没有根本的改变,房屋同样达到了保值和增值的效果,因此,这类闲置房屋的物业服务费应该交纳。

5、夏局长你好,房屋维修责任由谁承担?

答:保修期内由房屋开发建设单位负责。房屋保修期满后,维修责任人是业主或业主全体。若共用部位、共用设施设备需要大修或更新、改造,则由业主全体负责。建立维修资金制度的,可依法定程序由物业服务企业提出维修申请,经业主委员会审查后,报物业管理主管部门拨付资金进行维修;未建立维修资金制度的,则按照受益业主房屋建筑面积合理分摊的原则筹集使用。若业主自用部位维修,由业主自行负责,涉及到毗邻房屋的,其所有人应积极配合。

6、夏局长你好,车辆(电瓶车、小汽车)丢失、家中失窃怎么办?物业服务企业是否应对业主人身和财产负责?

答:发生业主财产失窃事件应立即报案。物业服务企业原则上不对业主人身和户内财产负有看护责任,没有特别约定,物业服务企业不承担业主、使用人的人身、财产损害赔偿责任。但物业服务企业违反物业服务合同约定而导致业主人身和财产受到损失的,物业服务企业应依法承担相关法律责任。

7、夏局长你好,物业管理公共服务费用构成因素有哪些?

答:物业管理公共服务费用构成因素包括:

(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

(2)物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用;

(3)物业管理区域清洁卫生费用;

(4)物业管理区域绿化养护费用;

(5)物业管理区域秩序维护费用;

(6)物业服务企业办公费用;

(7)物业服务企业固定资产折旧费用;

(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

(9)经业主大会同意的其他费用;

(10)合理利润;

(11)法定税费。

其中合理利润,普通住宅最高不超过8%,其他物业由地方价格、物业管理行政主管部门或行业协会定期公布市场平均水平。