各镇人民政府，各街道办事处，建湖经济开发区、高新区管委会，九龙口旅游度假区管理办公室，县各有关部门和单位：
《建湖县老旧小区物业管理提升三年行动实施细则》已经县政府常务会议审议通过，现印发给你们，请结合自身实际，认真组织实施。
建湖县人民政府办公室
2025年6月6日
（此件公开）
建湖县老旧小区物业管理提升三年行动实施细则
为有效解决老旧小区物业管理缺失问题，提升老旧小区居民生活质量，创造整洁、文明、安全、方便的生活居住环境，根据《江苏省物业管理条例》《盐城市物业管理条例》等规定，结合我县老旧小区现状，制定建湖县老旧小区物业管理提升三年行动实施细则。
一、工作目标
以“环境改善、服务提升、机制建立、居民满意”为总目标，按照“先行试点、同步推进、共同提升、全面覆盖”的工作思路，在规范物业服务行为基础上，以业主需求为导向，实现老旧小区“有清扫保洁、有维修维护、有绿化养护、有安全防范、有停车管理”的“五有”目标。2027年底前，建立规范有序的住宅小区管理模式，形成不留死角、不漏小区的物业管理全覆盖格局。
二、工作步骤
1. 全面调查摸底。各街道（镇）对辖区内老旧小区进行精准调查摸底，摸底内容主要包括小区的区域分布情况、房屋产权情况、面积规模情况、基础设施状况及存在问题。准确掌握每个小区特点，做到底数清、情况明、数据准。（完成时限：2025年6月底前）
2. 制定实施方案。各街道（镇）综合老旧小区面积、人口、分布、配套等因素，根据小区不同类型，采取“大联小、小归片、片成区”的方式划分，分类推进各类小区管理工作。一是推行市场化管理。对规模较大、封闭完善的小区，在充分征求业主意见且得到大部分业主同意的情况下，通过招投标模式，选聘优质物业服务企业对小区进行市场化物业服务。二是强化片区管理。对于街道社区托管的老旧小区、零散居住区，打破原有“楼、院”观念，将分散的零散老旧小区化零为整，以“片区”为管理范围，将整体区域内的环境秩序管理、卫生保洁、绿化养护、停车服务、便民服务等项目“打包”整合，委托物业企业进驻管理，使其通过规模化经营降低服务成本，解决零散老旧小区市场化物业管理难问题。三是推进自治管理。对规模较小，无法封闭且连片的小区，落实所属社区（村居）牵头，物业主管部门指导，组织召开业主会议，由群众推选责任心、公益心强的业主组建自管服务小组，对小区实施自主管理。（完成时限：2025年7月底前）
3. 推动组织成立。各街道（镇）积极推动成立业主委员会（物业管理委员会），并依法依规监督业主委员会（物业管理委员会）履行职责。住建部门加强对业主委员会（物业管理委员会）成员业务培训，提高依法依规履职能力。一是组建物业管理委员会。对暂不能成立业主大会、业主委员会的小区，各街道（镇）、社区（村居）组织成立由社区（村居）代表、片区民警、业主代表（两代表一委员）等为成员的物业管理委员会，组织全体业主选择物业管理模式，确定服务内容和收费标准等。（完成时限：2025年12月底前完成70%，2026年12月底前完成100%）二是健全业主委员会。各街道（镇）按照法律法规指导组织成立业主委员会，推动物业管理委员会向业主委员会转化，保障小区全体业主行使合法权利。
4. 分步推进实施。各街道（镇）根据辖区内老旧小区管理现状，按照“政府有力引导、国企先期带动、社会协同治理、居民共同参与、市场管理为主”的原则，通过“党建引领+国企带动+网格治理”的方式，分类施策，破解老旧小区、零散居住区等“无市场化物业”管理难题。分三年完成国企物业、市场化物业等主体参与老旧小区、零散居住区管理，其中2025年完成30%（113个）、2026年完成50%（160个）、2027年完成20%（70个）。（完成时限：2027年12月底前）
5. 建立市场机制。积极引导业主主动承担物业服务费，逐步提升业主物业服务消费意识，用3年时间组建业主委员会（物业管理委员会），积极督促业主委员会（物业管理委员会）与业主大会选聘的市场化物业服务企业进行签约，实现政府托管向业主自行选聘物业服务企业过渡。通过3年努力，形成老旧小区从无人管理—国企管理—市场化管理/自主管理的良性进退管理机制，建立老旧小区物业管理的多元格局。
三、工作措施
1. 解决历史遗留问题。各街道（镇）成立工作专班，深入老旧小区开展调研工作，详细了解前期物业退出的前因后果，居民群众关心关切的“急难愁盼”问题，形成问题清单，拿出切实举措，依法依规、有力有序推动小区历史遗留问题的解决，为进驻小区管理奠定基础。
2. 开展小区提质改造。各街道（镇）针对老旧小区基础设施的实际情况制定改造实施方案，按照“先急后缓、分步实施、有序推进”的工作思路，优先改造小区存在的安全隐患问题、严重影响使用功能的屋面漏水、排水不畅、路灯不亮等问题，分步对技防、雨污分流及小区周边环境实施改造。改造内容充分征求小区居民意见，积极鼓励小区居民通过筹资、使用（补缴、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共空间和公共收益等方式，参与小区改造。
3. 推动小区业主参与。鼓励小区居民走出小家、服务大家。通过社区（村居）推荐、业主自荐等方式吸纳小区退休党员、热心居民等参与小区管理。既搭建物业和居民之间的信任纽带，激发居民参与小区管理的热情，同时解决就业问题，促进小区居民增收、就业，为开展老旧小区物业管理工作创造便利条件。
4. 提高居民消费意识。采取“先尝后买”服务模式，由国企物业、市场化物业等先行开展无偿服务，让居民感受到身边居住环境变化后再缴费。一是通过物业企业进驻，切实改善小区环境，让居民感受到物业进驻带来的巨大变化，时间1个月；二是加强物业服务管理，确保物业服务和收费标准达到“质价相符”，培养居民在物业管理上的消费意识，试点收取物业服务费，时间3个月；三是不断强化宣传力度，持续提升居民消费意识，引导业主与物业企业签订合同，全面收取物业费。
5．拓宽物业服务领域。利用物业企业资源优势，根据小区居住人群结构特点，围绕“衣、食、住、行”，探索“物业服务+生活服务”模式，在做好物业基础服务的同时，精准掌握居民需求，积极开展养老、托幼、家政、房屋经纪、快递收发等生活服务，满足居民多样化多层次生活需求的同时，提升市场竞争力。
6. 推行“质价相符”机制。依据《推进国有企业参与老旧小区及保障（安置）房小区物业管理的指导意见》（盐住建物管〔2023〕5号）明确“老旧小区及保障（安置）房小区物业综合服务不低于三级物业服务标准”，参照《建湖县普通住宅物业服务收费标准》（建价发〔2018〕3号）三级物业公共服务收费标准，老旧小区物业收费标准在0.45元/平方米·月基础上，上浮幅度不超过20%，下浮不限。具体收费标准由各小区业主委员会（物业管理委员会）根据实际情况，与进驻物业企业协商具体服务内容来确定，不得超过三级物业服务上限价格。
7. 梳理研判典型案例。公安、司法、人民法院等部门结合物业诉讼、群众投诉、“12345”政府热线反映问题等，系统梳理研判，分析案件问题特点，力争做到“办理一案、教育一片、化解一批”的诉源治理效果，切实提高物业服务质量，促进业主缴费意识，构建和谐的物业管理服务关系。同时要加强宣传与执法，将强制入轨与示范带动相结合，通过树立典型案例，以点带面促进我县物业管理工作取得进步。
四、组织保障
1. 加强领导，提高认识。各街道（镇）、各部门要从提升城市管理水平、推动和谐社会建设的高度出发，强化责任意识，通过物业管理体制创新，精心组织、示范引领、全面推进，确保各项工作落到实处，切实解决民生服务短板。
2. 强化宣传，营造氛围。加强正面舆论引导，大力宣传实行物业管理的意义、作用及物业管理的有关政策法规。积极引导业主自觉遵守物业管理的有关规定，及时缴纳物业服务费，营造共建共治共享的良好氛围。
3. 明确职责，落实要求。各职能部门要齐抓共管、相互配合，确保支持老旧小区物业管理工作推进的各项政策落实到位。住建部门定期通报工作推进情况，传导工作压力，激发干事动力，确保各项工作顺利推进。
附件：建湖县老旧小区“五有”服务标准
附件：
建湖县老旧小区“五有”服务标准
1. 有清扫保洁。路面、绿地、明沟无明显暴露垃圾；小区生活垃圾日产日清，制止乱张贴乱涂写行为，及时清理小区内小广告；按规定配置和摆放垃圾桶，并保持外观完好清洁；雨水井、污水井、化粪池每季度检查1次，每年至少清掏1次；及时清理小区内的积水、积雪、积冰，满足居民的基本通行需求。
2. 有维修维护。对小区共用部位、共用设施进行维护，保证安全；小区共用部位、共用设施影响居民生活、安全的，采取临时性应急措施。发现小区内私搭乱建等违法违规行为及发生突发事件时，应及时制止并报告相关部门，跟踪问题处理情况。
3. 有绿化养护。定期清除绿化带内杂草、杂物；对擅自占用、毁坏绿化用地和绿化设施行为，应及时制止并报告相关部门；对树木、草坪、花卉定期修剪、补植和养护；防治花草树木病虫害。
4. 有安全防范。有门卫的要建立小区保安24小时值班制度，建立车辆、来人来访登记制度；无门卫的，要建立定期巡查制度，发现问题及时处理并上报相关部门；定期清理楼道及其他公共区域杂物，楼梯间、门厅内禁止停放非机动车、“飞线充电”，保持消防通道畅通。
5. 有停车管理。合理施划停车位，引导和提醒业主有序行驶、规范停放车辆、保持车辆同向停放，禁止侵占消防通道现象；加强小区内非机动车辆的管理，施划停车线，建立日常巡查管理制度，合理设置非机动车集中停车棚、充电装置。