各镇人民政府,各街道办事处，建湖经济开发区、高新区管委会，九龙口旅游度假区管理办公室，县各有关部门和单位:

《建湖县住宅小区物业管理水平全面提升行动实施方案》已经县政府常务会议审议通过，现印发给你们，请结合自身实际，认真组织实施。

建湖县人民政府办公室

2025年6月6日

(此件公开)

建湖县住宅小区物业管理水平全面提升行动实施方案

为进一步加强住宅小区物业服务规范化、长效化管理，切实提升全县物业服务水平，营造文明宜居环境，推进城市精细化管理，根据《江苏省物业管理条例》《盐城市物业管理条例》等规定，现结合我县实际，制定本实施方案。

一、工作目标

1. 宜居安居水平全面提升。着力打造安全健康、设施完善、管理有序的完整社区样板，推进全县住宅小区管理服务提质增效，实现国企物业、市场化物业等主体参与老旧小区、零散居住区市场化管理全覆盖。

2. 服务保障能级全面增强。物业服务标准化、管理规范化建设全面提高，建立健全物业服务质量监督机制，落实物业服务人履行义务，形成“质价相符”的物业服务评价体系和市场环境。

3. 融合治理能力全面彰显。形成上下联动、齐抓共管、多方参与的“大物管”格局。做实“红色物业”，深化物业行业党的组织和工作覆盖。推进自治组织规范化运作，规模住宅小区业主自治组织组建运行率100%。

二、主要任务

（一）健全工作机制

1.坚持党建引领。推动业主委员会、物业服务企业成立党组织，以及标准化规范化建设。强化党组织对业主大会成立、业主委员会（物业管理委员会）工作的指导，推动“双向进入、交叉任职”，建立社区物业党建联建和协调共治机制，建立健全党建引领下的居民委员会、业主委员会、物业企业协调运行机制，充分调动居民参与积极性，形成党组织领导社区事务的民主协商、民主决策、民主管理和民主监督制度。

2. 高位推动落实。把全县住宅小区物业管理水平提升行动作为“一把手”工程，调整充实县物业管理工作领导小组，制定年度计划，明确工作目标，推动任务落实。组织街道（镇）统筹推进物业管理各项监管工作，建立“基层吹哨、部门报到”的工作机制，并加强检查考核。

3. 加强统筹协调。建立政法委、社工部、住建、发改、公安、城管、市场监管、资规、生态环境、消防救援、城投、供电、通管办等部门（单位）组成的物业管理联席会议制度，加强沟通协商、信息共享、联合执法，协调解决重大问题，统筹推进相关工作。

4. 强化业主自治。切实将物业服务纳入社区治理和公共服务体系，推进社区（村居）下设环境和物业管理委员会，强化物业项目负责人社区（村居）报到机制。加强业主大会和业主委员会行为规范和日常监督，不断规范自治组织管理服务行为，增强业主公共和邻里互助意识，形成共建共治共享格局。2025年底前全县规模住宅小区业主自治组织组建运行率达到70%以上，2026年底达到100%。

（二）强化管理服务

5. 完善联动机制。深化完善“基层吹哨，部门报到”机制，实现县、街道（镇）、社区（村居）三级联动，形成多方参与的“小物管大治理”格局。全面推进住建、城管、公安、市场监管、应急、生态环境、消防救援等部门服务向小区延伸常态化、规范化。

6. 加强执法管理。建立联合执法进小区工作机制，住建、城管、公安、市场监管、生态环境、消防救援、属地街道（镇）根据自身职责，对以下行为依法查处：违法建设、毁坏绿化、擅自摆摊设点以及乱贴乱挂等行为，物业服务企业等责任主体不履行市容环卫责任、生活垃圾分类收集和转运等行为；损坏或擅自改变房屋承重结构、主体结构，擅自处分物业共用部分、共用设施设备的所有权或使用权，车位只售不租、不履行保修责任等行为；社会生活噪声污染、高空抛物、不文明养犬等行为；电梯未按规定检验及未按规定维护保养，物业服务企业不执行政府指导价以及未公示收费项目、收费标准等行为；餐饮油烟污染、餐饮场所内违规新建、扩建排放油烟设施等行为；占用消防通道，封堵破坏消防设施，消防设施缺失、损坏，电动自行车违规停放、充电等行为。

7. 规范执法流程。各街道（镇）综合执法队伍设立联合执法工作站点，住建、城管、公安、市场监管、生态环境、应急、消防救援等部门和机构主动靠前执法。建立“执法线索报告移送、处置、反馈”机制，对住宅小区内涉嫌违法违规的行为，物业服务企业、业主自治组织应及时劝阻制止，同时向属地街道（镇）联合执法工作站点报告移送。执法人员接报后，应迅速到达小区现场开展调查处理，需有关部门参与执法的，由联合执法工作站点报告相关部门协同处置，坚决遏制违法行为发生。

（三）加强属地管理

8. 落实街道（镇）责任。各街道（镇）优化力量配置，设立专门机构，配备专业人员，统筹做好辖区内物业管理监管工作；组织、协调、指导业主委员会（物业管理委员会）组建，提高业主委员会（物业管理委员会）组建率、物业服务覆盖率；建立“接诉即办”工作机制，协调解决群众反映的物业管理矛盾问题。

9. 发挥社区（村居）功能。社区（村居）建立议事协商机制，组织业主委员会（物业管理委员会）、物业服务企业、居民代表等定期开展议事协商，协调解决物业管理问题，调解矛盾纠纷；协助街道（镇）对业主委员会（物业管理委员会）履职情况、物业服务企业履约情况进行考评；积极引导业主自治管理，监督业主委员会（物业管理委员会）良好运转。

10. 做好“接诉即办”。按照“小事不出小区，中事不出社区（村居），大事不出街道（镇），难事部门能报到”的原则，将网格服务与接诉即办工作有机融合，充分运用网格微信群、社区对外窗口等，畅通群众反映诉求渠道，督促物业服务企业及时解决群众反映的问题。充分发挥“吹哨报到”工作机制作用，对群众长期反映的突出问题，建立台账，挂账督办；对存在的共性、难点问题，及时研究解决措施。

（四）规范行业发展

11. 优化物业市场竞争环境。住建、市场监管等部门加强物业服务企业监管，实现信息实时共享。住建部门在征求街道（镇）意见的基础上，依法依规建立企业失信惩戒制度，对严重违法违规、情节恶劣的物业服务企业和直接责任人员，依法清出市场，对已经开展物业服务的，按照《中华人民共和国民法典》等规定经业主同意后予以解聘，推动形成优胜劣汰的市场环境，促进行业可持续发展。

12. 加强服务合同履约监督。住建部门完善物业服务合同备案、项目负责人备案制度，推进物业服务合同属地街道社区共享，会同属地街道社区、市场监管部门不定期组织物业服务合同备案及履约行为抽查整治，不断提高物业服务合同履约实效性。建立物业管理服务负面清单，指导物业服务企业规范内部履职管理，推动建立员工定期培训制度和每日履职检查制度。

13. 提升从业人员业务素质。积极开展物业管理培训，建立多层次的行业队伍培养机制，加强对物业管理工作人员以及业主委员会、物业服务企业的政策指导和业务培训，突出加强安全教育。开展“优秀企业”、“最美物业人”评选宣传活动，选树一批优秀的物业服务企业、服务班组、项目负责人和一线保序、保绿、保修、保洁人员。

（五）落实长效机制

14. 加强行业日常监管。做好对物业服务企业的日常监管，健全常态化监管机制，加强执法检查，发现问题及时督促整改。通过履约考评完善物业服务企业信用评价体系，强化物业服务企业信用信息和信用等级在前期物业管理招投标、业主大会选聘物业服务企业等方面的应用。

15. 建立奖励激励机制。通过日常监督检查和第三方测评对住宅小区物业管理服务情况进行考评。设立以奖代补资金，对积极参与小区管理，及时解决矛盾问题的社区（村居）及相关工作人员，对获省、市级荣誉的物业服务企业，参与老旧小区、零散居住区、保障性住房小区、拆迁安置小区管理的物业服务企业，给予奖励。促进物业服务企业培优育强，进一步推进住宅小区物业管理服务工作的精细化、规范化。

16. 提高专业服务覆盖。各街道（镇）、社区（村居）要推动召开业主大会，引导小区业主通过民主决策共同决定从自行管理、国企管理、委托物业服务企业管理等多种形式中选择合适的物业管理模式。按照“政府有力引导、国企先期带动、社会协同治理、居民共同参与、市场管理为主”的原则，逐步形成老旧小区从无人管理—国企管理—市场化管理/自主管理的良性进退管理机制，分三年完成国企物业、市场化物业等主体参与老旧小区、零散居住区管理。

三、工作职责

（一）行业主管部门

住房和城乡建设行政主管部门具体负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

1. 制定物业管理有关政策并组织实施；

2. 指导和协助设立业主大会、选举业主委员会，并建立日常培训和业务指导机制；

3. 指导和监督物业服务人履行法定义务，建立物业服务质量监督机制；

4. 制定物业服务领域信用管理制度，对物业服务人信用状况进行认定，并实行分级分类监督管理；

5. 制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则等示范文本；

6. 负责前期物业招标投标管理工作，指导选聘物业服务人，指导和监督物业服务人交接、物业承接查验等工作；

7. 组织开展物业管理相关法律法规和政策的宣传和业务培训；

8. 负责住宅专项维修资金的筹集和使用工作；

9. 督促建设单位、施工单位及时履行物业交付后保修期内房屋以及相关设施设备的保修责任，按照规定受理并处理由房屋质量问题引发的投诉；

10. 依法查处物业管理区域内损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构；擅自处分物业共用部分、公共设施设备的所有权或使用权；擅自占用、毁坏绿化用地和绿化设施；车位只售不租、不履行保修责任等行为；

11. 法律法规规定的其他职责。

（二）街道（镇）

街道办事处（镇人民政府）具体负责本辖区内物业管理工作，履行下列职责：

1. 建立物业管理举报投诉机制，调解、处理物业纠纷，协调建设单位、物业服务人、业主之间的关系，负责物业管理方面的投诉信访处理、矛盾纠纷调解工作；

2. 指导、协助和监督本辖区内设立业主大会、选举业主委员会和换届选举；

3. 指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责；

4. 负责物业服务合同备案工作；

5. 负责配置物业服务用房、住宅专项维修资金使用的初审工作；

6. 负责对辖区内住宅小区物业服务情况进行定期检查考核，对物业服务公众满意度进行测评；

7. 指导物业服务人、业主委员会开展突发公共事件应对工作，并给予物资和资金支持；

8. 法律法规规定的其他职责。

社区（村居）协助和配合街道（镇）开展物业管理工作，协调、处理本辖区内的物业纠纷和“12345”交办件的处置工作。

（三）相关职能部门

相关主管部门根据各自职能，履行下列职责：

1. 组织部统筹负责住宅小区党建引领工作，指导党员、干部（公职人员）在物业管理工作中发挥积极作用，按时缴纳物业费，自觉遵守小区公共秩序。

2. 宣传部（文明办）负责指导社区（村居）按照实际需求和资源条件，开展新时代文明实践点建设并提供帮扶指导。

3. 政法委负责督促各街道（镇）组织社区（村居）网格员积极开展日常巡查走访，深入群众，主动发现问题、协助解决问题，提高基层社会治理效能。

4. 社工部负责引导和促进基层党组织发挥核心作用，激发社区居民参与自治、参与管理的积极性。探索“党建+志愿”服务模式，健全党员志愿服务机制，协助解决社区居民的生活困难和问题，促进社区的和谐稳定。

5. 发改委负责制定实行政府指导价管理的普通住宅前期物业费以及汽车停放费标准，并会同物业管理行政主管部门实施动态评估调整；依法查处物业管理区域内擅自改变人民防空工程主体结构、拆除防护设施，进行穿墙打孔等影响防护效能的改造和装修，堵塞或者截断人民防空工程的出入口、进排风竖井、进排水管道等行为。

6. 财政局（国资办）负责相关补助专项资金的预算安排和拨付工作。

7. 公安局负责物业管理区域内治安管理，指导和监督安防设施的设置、维护；对住宅物业消防安全进行日常监督，开展消防安全宣传教育；依法查处物业管理区域内违规储存爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质，违规燃放烟花爆竹；制造噪声干扰他人正常生活、高空抛物、不文明养犬等行为。

8. 城管局负责物业管理区域内城市市容和环境卫生的监督管理；依法查处物业管理区域内擅自改变物业的规划用途；违法搭建建筑物、构筑物，破坏或者擅自改变房屋外观；违法开挖地下空间，擅自改变经规划审批确定的地下空间的使用功能、层数和面积；擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；擅自摆摊设点、占道经营；任意弃置生活垃圾、建筑垃圾，露天焚烧落叶；擅自处置建筑（装修）垃圾、生活垃圾未分类收集、物业服务企业以及其他环卫责任主体不履行环卫责任等行为。

9. 资规局负责物业管理区域内工程建设的规划审批和监督管理。

10. 市场监管局负责物业管理区域内特种设备安全、物业服务收费等方面的监督管理；依法查处电梯设备未按规定维护保养，物业公司不执行政府指导价、未公示收费项目、收费标准等行为。

11. 生态环境局负责物业管理区域内环境保护的监督管理；依法查处餐饮油烟污染、餐饮场所内违规新建、扩建排放油烟设施等行为。

12. 编办负责明确各街道（镇）承担物业管理工作的职能机构。

13. 数据局负责根据各相关部门（单位）工作职责精准交办物业管理方面投诉件。

14. 民政局负责指导物业服务人开展养老服务业务。

15. 卫健委负责指导物业服务人开展卫生防疫工作；负责小区二次供水卫生监督工作，指导二次供水设施管理单位建立设施清洗、水质消毒、水质检验、档案管理等生活饮用水卫生管理制度，督促二次供水设施管理单位安排持有健康合格证明的人员直接从事供、管水工作。

16. 司法局负责指导各社区（村居）社会矛盾调处服务中心设立物业矛盾纠纷调解小组，及时受理和调解住宅小区物业服务矛盾纠纷。

17. 应急管理局负责协助相关部门做好物业区域的安全管理工作。

18. 消防救援大队负责指导和监督物业管理区域内消防安全工作；组织开展消防安全宣传、教育、培训；对应急预案演练、灭火、救生技能培训等提供技术指导；依法查处物业管理区域内损坏或者擅自挪用、拆除、停用公共消防设施和器材，占用、堵塞、封闭消防车通道、消防车登高场地、疏散通道、安全出口；在楼梯间、楼道等安全通道、安全出口、消防车通道及其两侧影响通行的区域停放电动自行车，违反用电安全要求私拉电线和插座为电动自行车充电等行为。

19. 人民法院负责对起诉到人民法院的物业纠纷案件，引导当事人先行进行人民调解或行政调解，调解不成功的，依法及时审理。

20. 融媒体中心负责做好全县物业管理工作的宣传报道工作，引导市民正确认识、积极参与物业管理工作；加强对先进典型的宣传报道，倡导物业有偿服务，正面开展舆论监督，及时消除负面影响。

21. 国有企业负责现有管理的回迁安置小区、保障房小区的物业管理工作和完善相关公建配套工作，协助各街道（镇）做好其他“托管”小区的管理工作。

其他有关部门和机构，按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督管理工作。

（四）物业服务企业

物业服务企业履行下列职责：

1. 按照有关法律、法规规定和物业服务合同约定以及物业服务有关标准提供专业化服务；

2. 建立业主意见、建议收集和投诉、举报受理机制，及时处理并反馈处理结果；

3. 按照物业服务合同中关于安全防范的约定，落实安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作。未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任；

4. 建立物业服务人员使用和培训制度，保证和提高物业服务人员的工作能力；

5. 承接物业时，对物业共用部位、共用设施设备进行查验。物业承接查验应当遵循诚实信用、客观全面、权责分明以及保护业主共有财产的原则，并主动接受物业管理行政主管部门和属地街道（镇）的指导和监督；

6. 在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示；

7. 按照物业服务合同的约定定期将物业费和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示；

8. 定期公布共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额，并按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊；

9. 突发公共事件应对期间，应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作；

10. 法律法规规定的其他职责。

四、保障措施

1. 强化组织领导。各街道（镇）要建立住宅小区物业管理水平全面提升行动组织领导机制，各有关部门和单位要将加强和改进物业管理工作纳入加强基层治理体系和治理能力建设的范围，落实执法进小区，建立健全政策体系，推动我县物业管理工作优质、均衡发展。

2. 营造良好氛围。加强正面舆论引导，大力宣传实行专业化物业管理的意义、作用，努力争取业主的理解支持。强化物业管理政策法规宣传，引导业主自觉遵守物业管理的有关规定。加强党建引领，引导业主共同参与，积极营造共建、共享、共治的良好氛围。

3. 加强监督检查。住建部门会同各街道（镇）加强对物业服务企业的监督检查，不断完善对物业服务企业的考核制度，全面提升物业管理工作水平；各相关职能部门要建立物业管理工作目标考核制度，切实调动各方工作积极性，推动全县物业管理工作持续健康发展。

本《实施方案》自印发之日起施行。《关于进一步规范物业管理工作的意见》（建政发【2016】31号）同时废止。

附件1：建湖县物业管理工作联席会议制度

附件2：建湖县住宅小区物业服务标准化清单

附件1：

建湖县物业管理工作联席会议制度

一、联席会议职责

认真贯彻落实《江苏省物业管理条例》《盐城市物业管理条例》等法律法规规定，协调解决政策落实及实际工作中的难点问题；研究拟定有关物业管理的政策措施；指导、协调、推进物业管理工作，及时处理重大矛盾纠纷；组织开展物业管理联合执法、集中整治。

二、成员单位及组成人员

联席会议召集人为县政府分管县长，社工部、住建局主要负责人，政法委分管负责人。成员单位为政府办、住建局、组织部、宣传部（文明办）、发改委、财政局（国资办）、公安局、法院、城管局、资规局、市场监管局、生态环境局、民政局、卫健委、司法局、应急管理局、消防救援大队、供电公司、通管办、各街道（镇）等单位，成员为各单位分管负责人。

联席会议办公室设在县住建局，住建局分管负责人兼任办公室主任。联席会议办公室牵头落实联席会议议定事项，处理日常事务。

三、联席会议议事规则

1. 联席会议每周召开一次，会议议题由有关成员单位根据职责和工作需要提出，与会议议题相关的成员单位参加。亦可根据工作需要适时召开，或安排成员单位以外的部门和单位列席。

2．联席会议由县政府办负责召集，联席会议办公室负责联席会议的组织。

3. 联席会议办公室负责联席会议相关会议纪要、文件的起草工作，督促检查联席会议决议和确定事项的落实情况。

四、工作要求

联席会议各成员单位要高度重视物业管理工作，按照县委、县政府有关要求，各司其职，各负其责，齐抓共管，不断提升我县物业管理工作水平；深入研究物业管理工作中的重大问题，制定相关配套政策措施或提出政策措施建议；及时向联席会议办公室提出需研究讨论的议题，认真落实联席会议确定的工作任务和议定事项；密切配合，互相支持，形成合力，充分发挥联席会议作用，共同推进物业管理工作。联席会议办公室要及时向各成员单位通报有关情况。

附件2：

建湖县住宅小区物业服务标准化清单

一、服务窗口建设

推进小区门卫室（门岗）和管理处标准化建设，围绕“硬件设施齐全、标识标志统一、制度公布规范、岗位职责明确、服务态度优良”的标准进行开展，合理规划窗口设置，做到样式整齐划一。配置完善便民服务设施，对窗口功能进行合理划分，满足群众服务需求。规范岗位职责，统一人员着装（或具有一定辨识度），佩戴工种胸牌，保持秩序井然。落实工作标准，加强岗位培训，规范文明用语，端正服务态度，熟悉工作业务，提高办事效率，市民群众对物业服务窗口环境和服务质量感受度明显提升，物业服务一线工作人员工作环境持续改善。

二、服务事项公开

按照“应示尽示、全面覆盖”的基本原则，落实小区公共事务公开事项，细化公开内容，明确办事流程，规范投诉处理，强化服务规范。服务公开包括但不限于小区物业服务项目基本情况、日常办事流程及投诉咨询处理制度，物业服务收费基本情况、小区共用资产及其收益情况，小区共用设施设备维护情况、小区自治组织运行情况，相关职能部门单位电话及其他根据法律法规和相关规范要求，需在小区公共区域公开公示的服务事项信息。

三、设施设备管理

严格履行物业服务合同约定的设施设备管养标准，健全电梯、二次供水、消防、安防和排污水等设施设备管养制度，电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他特定要求的设施设备，委托专业机构进行维修和养护。设备操作规程、岗位责任制、特种作业人员资格证书、设施设备年检报告、检测合格证等齐全，并在机房显著位置张贴。机房环境整洁、明亮、无积水、无杂物堆放，设备无渗漏、无积尘、无锈蚀。设备管线标志清晰、规范统一，仪表仪器运行正常、数据准确，日常运行、维修、保养记录完整。

四、标识标牌管理

围绕窗口建设、公示公开、设施设备管理、绿化养护、路网楼宇、交通通行、功能区域、安全警示等方面，做好物业管理区域内服务场所标识标牌规范管理，确保按要求标识张贴。重点加强消防、电梯等涉及业主人身安全的设施设备安全警示标识标牌，标识标牌要做到清晰规范、简洁明了。

五、绿化养护

做到及时清理杂物、除杂草、浇水保持土壤湿润、除渍排涝、施肥、修剪整形，确保树林生长、绿篱、造型植物、草坪、地被等各类植物生长基本正常；绿地基本整洁、层次分明，树茂枝良，无明显裸露地表，无明显堆物堆料、搭棚、侵占等现象，各类园林设施无明显破损。

六、卫生保洁

保持小区外围环境、公共楼层、公共卫生间、楼宇大堂等公共区域的卫生保洁，做到干净明亮，无明显杂物、积水、污迹，卫生间、垃圾贮存区、垃圾桶等无虫蚁、无特殊异味，营造一个干净、整洁、有序的居住环境。